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Promesse de vente et compromis : rétractation, dépôt, conditions suspensives

L'acquéreur non professionnel d'un bien d'habitation dispose de 10 jours calendaires pour se rétracter après la notification de l'avant-contrat. Une indemnité d'immobilisation (en pratique 5 % à 10 % du prix) ou un dépôt de garantie (souvent 10 %) est versé au notaire et déduit du prix si la vente se fait.

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La réponse en une phrase. L'acquéreur non professionnel d'un bien d'habitation dispose de 10 jours calendaires pour se rétracter après la notification de l'avant-contrat. Une indemnité d'immobilisation (en pratique 5 % à 10 % du prix) ou un dépôt de garantie (souvent 10 %) est versé au notaire et déduit du prix si la vente se fait.

Selon votre cas

Votre situationCe qui s'applique
Promesse unilatérale de vente
Indemnité d'immobilisation fréquente, de 5 % à 10 % du prix ; 5 % minimum si la durée dépasse 18 mois.
Le vendeur s'engage à vendre ; l'acquéreur décide ensuite d'acheter ou non dans un délai fixé
Compromis de vente (promesse synallagmatique)
Dépôt de garantie de 10 % du prix fréquent, bloqué chez le notaire.
Vendeur et acquéreur sont engagés dès la signature
Rétractation de l'acquéreur
Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui notifie l'acte.
10 jours calendaires, par lettre recommandée avec accusé de réception
Condition suspensive non réaliséeLa somme versée est rendue intégralement à l'acquéreur
Acquéreur qui renonce sans cause légitimeLe vendeur conserve la somme
Durée de plus de 18 mois (vendeur personne physique)Acte authentique obligatoire

À retenir

  • Promesse unilatérale sous signature privée : elle doit être enregistrée dans les 10 jours suivant l'acceptation de l'acquéreur, pour 125 €. Compromis : écrit, sous seing privé contresigné par avocat, ou authentique.
  • Conditions suspensives fréquentes : obtention d'un prêt, certificat d'urbanisme, travaux à réaliser par le vendeur, purge du droit de préemption. Pour le prêt, le délai ne peut pas être inférieur à 1 mois à compter de la signature (voir la page « Condition suspensive de prêt »).
  • En Alsace-Moselle, un compromis sous seing privé doit être suivi d'un acte authentique dans un délai de 6 mois maximum.
  • Les parties fixent librement le délai de levée d'option, de réalisation des conditions suspensives et de signature de l'acte définitif.
  • Les diagnostics en cours de validité à la date de la promesse sont annexés : voir la page « Diagnostics immobiliers ».

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Toutes les règles de ce guide

DPEObligatoire à la vente et à la location, valable 10 ansAudit énergétique à la venteMaison classée E, F ou G : audit obligatoireLogement décent et DPEG interdit à la location depuis 2025Encadrement des loyersZone tendue : hausses encadrées ; 9 territoires plafonnésRévision du loyer (IRL)Une fois par an, si le bail le prévoitPermis de louerDéclaration ou autorisation en zone d'habitat dégradéPréavis du locataire3 mois, ou 1 mois en zone tendueCongé du propriétaire6 mois (vide), 3 mois (meublé), motif obligatoireDépôt de garantie1 mois (vide), 2 mois (meublé), restitué sous 1 à 2 moisÉtat des lieux de sortieComparé à l'entrée ; la vétusté ne se retient pasDiagnostics immobiliers et validitéAmiante permanent, plomb 1 an, DPE 10 ans…

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Questions fréquentes

De combien de temps dispose-t-on pour se rétracter après un compromis ?

10 jours calendaires pour un acquéreur non professionnel d'un bien d'habitation, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui notifie l'acte.

Quel dépôt verse-t-on à la signature du compromis ?

Un dépôt de garantie de 10 % du prix est fréquent (indemnité d'immobilisation de 5 % à 10 % pour une promesse unilatérale), versé au notaire et déduit du prix.

Ces règles valent-elles dans ma commune ?

Ce sont les règles nationales, lues sur Service-Public.fr. Des règles locales (plan local d'urbanisme, arrêtés du maire, règlement de copropriété ou de lotissement) peuvent s'y ajouter : demandez à votre mairie.

Source : Service-Public.fr (direction de l'information légale et administrative), fiche F2965 « Promesse de vente d'un logement existant », vérifiée le 10 avril 2026, relue par OnBouge le 29 octobre 2026. Les règles locales (plan local d'urbanisme, arrêtés du maire, règlement de copropriété ou de lotissement) peuvent s'y ajouter ; seul le texte officiel fait foi. Demandez à votre mairie en cas de doute.

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